Siden sommeren 2022 er renterne steget markant. De stigende renter påvirker både låntagere og investorer og presser ejendomsmarkedet i en negativ retning. Men har de stigende renter også en påvirkning på årsrapporten for virksomheder i ejendomsbranchen?
Vi undersøger her nogle mulige scenarier, der kan være relevante set i lyset af de stigende renter.
Værdiansættelse af investeringsejendomme
Virksomheder, der måler investeringsejendomme til dagsværdi, kan vælge at anvende normalindtjeningsmetoden til at måle dagsværdien, hvor værdien beregnes ud fra ejendommens normalafkast og afkastkravet på ejendommen. Afkastkravet afhænger blandt andet af ejendommens stand og beliggenhed men varierer også i takt med udviklingen på ejendomsmarkedet.
De stigende renter har medført stigende afkastkrav på investeringsejendomme, hvilket generelt påvirker dagsværdien af ejendommene negativt.
Som alternativ til normalindtjeningsmetoden kan virksomhederne også vælge at anvende Discounted Cash Flow (DCF) metoden til opgørelse af dagsværdien af investeringsejendomme. I denne model tilbagediskonteres fremtidige pengestrømme for ejendommen med en vægtet gennemsnitlig kapitalomkostning, også kaldet WACC, som diskonteringsfaktor.
WACC er et udtryk for de omkostninger, der er forbundet med at fremskaffe kapital til virksomheden. De gennemsnitlige kapitalomkostninger tager højde for både ejernes og långivernes afkastkrav.
Når renterne stiger, vil dette alt andet lige påvirke WACC, og det medfører et fald i dagsværdien.
Dagsværdien af ejendommene skal opgøres på balancetidspunktet. For virksomheder, der har kalenderår som regnskabsår, er dette d. 31. december. Værdien skal opgøres på baggrund af de forhold, der eksisterer på balancedagen. Hvis renterne fortsat er stigende i foråret 2023, bør dette ikke få betydning for værdiansættelsen pr. 31. december.
Renteswaps
Det er ikke kun negativt, at renterne stiger. De stigende renter kan også have en positiv påvirkning på virksomheden.
Mange virksomheder har optaget renteswaps, hvor en variabel rente på et lån byttes med en fast rente, for at sikre de fremtidige rentebetalinger. Som følge af de lave renter har værdien af de optagede renteswaps hos mange virksomheder været negative i flere år.
Den seneste stigning i renterne kan for disse virksomheder betyde positive reguleringer på deres renteswaps, og i nogle tilfælde kan værdien af dem blive positiv.
Den positive udvikling i værdien af renteswaps kan medføre, at mange virksomheder indfrier swappene før tid. Behandlingen af en førtidsindfrielse af renteswaps i årsregnskabet afhænger af, om det sikrede lån indfris samtidig.
Hvis det lån, hvor dets renteswap er optaget for at sikre mod fremtidige rentestigninger, indfris samtidig med swappen, skal den samlede sum af reguleringerne, der er ført på egenkapitalen igennem årene, indregnes i resultatopgørelsen som en gevinst eller et tab.
Hvis lånet ikke indfris samtidig, skal de samlede reguleringer forblive på egenkapitalen og indregnes løbende over lånets resterende løbetid.
Omlægning af lån
Mange virksomheder vælger at omlægge deres lån som følge af de stigende renters påvirkning på kurserne på lånene.
Dette giver anledning til overvejelser, om hvordan kurstab og låneomkostninger behandles i årsrapporten.
Er der tale om et nyt lån eller en væsentlig ændring til et tidligere lån, 
udgår det gamle lån af balancen, og kursgevinsten/-tabet ved omlægningen indregnes i resultatopgørelsen.
Det nye lån indregnes i balancen til amortiseret kostpris, som ved begyndelsen udgør det modtagne låneprovenu med fradrag af de låneomkostninger, som kan henføres til dette.
Er der ikke tale om et nyt lån eller en væsentlig ændring til et eksisterende lån, kan man vælge om kursgevinsten/tabet indregnes i resultatopgørelsen, eller om det tillægges det nye lån.
Se nærmere beskrivelse heraf i denne tidligere artikel Regnskabsmæssig behandling af låneomkostninger.
Ledelsesberetningen
De stigende renter og den afledte effekt på ejendomsmarkedet kan ligeledes have en indvirkning på ledelsesberetningen for virksomheder i ejendomsbranchen.
Udvikling i aktiviteter og økonomiske forhold
For virksomheder i regnskabsklasse B er der krav om, at udviklingen i virksomhedens aktiviteter og økonomiske forhold beskrives, hvis der er væsentlige ændringer hertil. Beskrivelsen er ligeledes altid et krav for virksomheder i regnskabsklasse C.
Ændringer i renteniveauet og markedsværdierne bør derfor beskrives, herunder påvirkningen på årets resultat, hvis det er væsentligt for virksomheden.
Er resultatet ligeledes væsentligt påvirket af andre forhold, som f.eks. indfriede renteswaps, skal dette også beskrives.
Usikkerhed ved indregning og måling
Udviklingen på ejendomsmarkedet kan medvirke til usikkerhed forbundet med værdiansættelsen af ejendommene. Der kan derfor være behov for at oplyse om denne usikkerhed i ledelsesberetningen eller i noterne. Se nærmere herom i vores tidligere artikel Investeringsejendomme – usikkerhed ved indregning og måling i årsrapporten.
Forventninger til fremtiden
Virksomheder i regnskabsklasse C skal i ledelsesberetningen beskrive den forventede udvikling i resultater og aktiviteter som minimum for det kommende år.
Her vil forventninger til de stigende renter og udviklingen i ejendomsmarkedet være en central del af beskrivelsen.
Begivenheder efter balancedagen
Hvis der er indtruffet begivenheder efter balancedagen, som påvirker virksomheden væsentligt, skal det beskrives i ledelsesberetningen.
De fortsat stigende renter og faldende afkastkrav kan være væsentlige for virksomheden og bør i så fald omtales.