Når de nye ejendomsskatteregler træder i kraft den 1. januar 2024, sker beskatningen på baggrund af foreløbige 2022-vurderinger.
Grundet forsinkelsen med det nye vurderingssystem landede der den 11-12. september 2023 en foreløbige ejendomsvurdering hos 1,7 mio. boligejere. Der er tale om en teknisk opgjort ejendomsvurdering, som endnu ikke har været forbi en sagsbehandler ved Vurderingsstyrelsen.
Mange oplever, at den foreløbige ejendomsvurdering ikke er retvisende i forhold til omkringliggende ejendomshandler og ejendommens beskaffenhed, hvilket har fået Folketingets ombudsmand til at gå ind i sagen. Ombudsmanden har den 22. september 2023 anmodet Vurderingsstyrelsen om en redegørelse for de processer og overvejelser, som ligger til grund for modelberegningen af de foreløbige vurderinger.
Hvorfor en foreløbig vurdering?
Når den nye ejendomsskattelov træder i kraft 1. januar 2024, overgår samtlige ejendomsskatter til opkrævning ved staten. Dvs. at boligejere fremadrettet vil kunne se både grundskylden og ejendomsværdiskatten på deres forskuds- og årsopgørelser.
Til brug for forskudsopgørelsen 2024, som udsendes i november 2023, var der brug for et grundlag for ejendomsbeskatningen, og da de nye offentlige ejendomsvurderinger endnu ikke er klar, blev der i stedet udsendt foreløbige 2022-vurderinger.
De foreløbige 2022-vurderinger kan kun anvendes i relation til ejendomsbeskatningsgrundlaget, og det er således ikke muligt at bruge vurderingen i relation til reglerne om +/- 20% ved familieoverdragelser. Ved familieoverdragelser er der altså fortsat mulighed for at overdrage ejendomme til +/-15% af den (tidligere) offentlige vurdering, såfremt der ikke foreligger såkaldte ”særlige omstændigheder”.
Beskatningen i 2024 og 2025
De foreløbige vurderinger danner grundlaget for den foreløbige boligskat der skal betales i 2024 og 2025, og vil fremgå af forskudsopgørelsen, som udsendes i november 2023.
Selvom mange vil opleve en væsentlig stigning i værdien, så er det kun en mindre andel, som vil opleve, at deres faktiske ejendomsskattebetalinger stiger ved overgangen til de nye ejendomsskatteregler. Det skyldes, at samtidig med, at mange offentlige ejendomsvurdering stiger, så falder ejendomsskattesatserne tilsvarende. F.eks. falder ejendomsværdiskattepromillerne fra 0,92/3,00 til 0,5/1,4 og samtidig øges progressionsgrænsen fra ca. 3 mio. DKK til 9,2 mio. DKK. På samme vis er grundskyldspromillen i landets kommuner kraftigt nedjusteret – alt fra en halvering til en ottendedel af den tidligere grundskyldspromillesats.
Endvidere er de boligejere, som oplever en faktisk stigning i ejendomsskattebetalingerne, beskyttet af skatterabatten i 2024 og indtil de afstår ejendommen. Skatterabatten ydes til alle boligejere, som ejer deres ejendom 31. december 2023, og som oplever en stigning i den samlede ejendomsskattebetaling (grundskyld og ejendomsværdiskat) ved overgangen til de nye ejendomsskatteregler pr. 1. januar 2024.
Efterregulering
Når de endelige 2022-vurderinger er klar, forventeligt i 2025, bliver ejendomsskatterne for 2024 og 2025 genberegnet og efterreguleret.
Har boligejeren på baggrund af den foreløbige vurdering betalt for meget i ejendomsskatter, vil ejeren få penge tilbage. Hvis ejeren har fået en skatterabat, vil denne tilsvarende blive reguleret, når den endelige vurdering modtages.
Har man på baggrund af den foreløbige vurdering betalt for lidt i ejendomsskatter, skal man betale en restskat. Der vil blive tilskrevet renter til en eventuel restskat. For de ejere, som er berettiget til skatterabat, kan man være i den situation, at restskatten vil være dækket heraf, såfremt skattebetalingen fortsat overstiger skattebetalingen efter de tidligere regler.
Hvad med erhvervsejendommene?
Ejere af erhvervsejendommen vil ligeledes skulle beskattes af et foreløbigt beskatningsgrundlag i 2024 og 2025. De foreløbige 2023-vurderinger for erhvervsejendomme forventes udsendt i 4. kvartal 2023.
Ved overgangen til det nye ejendomsvurderingssystem vil erhvervsejendomme ikke længere modtage en ejendomsværdi, men kun en grundværdi. Grundværdien vil fremadrettet tage afsæt i grundværdien for et standardiseret enfamilieshus/ejerlejlighed med samme beliggenhed som den pågældende erhvervsejendom. Grundlaget vil herefter blive justeret ift. den lovbestemte nedskalering. Med undtagelse af boligudlejningsejendomme, nedskaleres butik og kontor med 1/3 og lager, logistik og industri med 1/2. Erhvervsejendomme vil derfor fra 2024 skulle betale både grundskyld og dækningsafgift på baggrund af 80% af den nedskalerede offentlige grundværdisvurdering.
For de ejere af erhvervsejendomme som oplever en stigning i grundskyldsopkrævningen ved overgangen til det nye ejendomsvurderingssystem i 2024, gælder der en stigningsbegrænsning. Der er lagt låg på stigningen, således at grundskylden fra 2023 til 2024 kun kan stige 2,8%, og at den herefter maksimalt kan stige med 4,75% i forhold til forrige år. Ligesom med skatterabatten for boligejere, gælder stigningsbegrænsningen kun frem til at ejendommen afstås, og nye ejere efter 31. december 2023 skal betale den fulde grundskyld.
I de 34 kommuner, som opkræver dækningsafgift, er der endvidere ved overgangen til de nye ejendomsvurderinger sat låg på dækningsafgiftspromiller frem til 2028. Det betyder, at kommunerne ikke frem til og med 2028 kan hæve promillerne for opkrævning af dækningsafgift – derimod kan kommunerne godt nedsætte promillerne eller helt stoppe med at kræve dækningsafgift.
Klageadgang
Det er ikke muligt at klage over den foreløbige vurdering.
Vurderingsstyrelsen har dog måtte sande, at der er situationer, hvor de foreløbige vurderinger afviger markant fra de forventede endelige vurderinger. Derfor er der givet adgang til, at boligejere i helt særlige tilfælde kan få rettet deres foreløbige vurdering, f.eks.:
- Hvis resultatet af allerede afgjorte klagesager ikke er medtaget i den foreløbige vurdering.
- Hvis boligen står overfor et umiddelbart salg.
- Hvis der er markante fejl (>20%) i beregningen
Ovenstående liste er ikke udtømmende, og vi anbefaler derfor, at man kontakter Vurderingsstyrelsen såfremt den foreløbige vurdering afviger markant fra ejendommens faktiske værdi.