Igennem en længere periode har vi oplevet, at stigende bygge- og energipriser har udfordret de almene boliger på driften. Udfordringerne har ramt driften på vedligeholdelse, forbedringer og energiforbruget og har dermed sat yderligere fokus på både den kortsigtede og langsigtede fremtidssikring af afdelinger og boliger. Vi har dog på det seneste oplevet en afmatning i byggeriet og det har lettet noget af presset på byggepriserne, men der råder stadig en usikkerhed pga. inflationen. Hvor energipriserne ender er stadig en stor usikkerhedsfaktor, selvom de bl.a. pga. ændrede forbrugsmønstre på det seneste har udviklet sig i positiv retning.
Energiforbruget
De stigende priser på el, varme og gas i kombination med udviklingen i priserne på byggematerialer, som vi samlet set over det sidste år har oplevet, gør det endnu mere vigtigt at fokusere på grønne tiltag og også at vurdere mulighederne for nu eller på sigt at skifte f.eks. varmekilder. Selvfølgelig kan noget gøres ved at gennemføre reduktion af forbruget, f.eks. ved udskiftning af lyskilder og reduktion af omfanget af belysning, men det er alligevel nødvendigt at overveje mere omfattende tiltag, hvor man indtænker afdelingens vedligeholdelse og PPV og også så vidt muligt inddrager tiltagene kommende PPV og forbedringsarbejder. Sagt med andre ord er det vigtigt tænke både kort- og langsigtet.
Løbende vedligeholdelse og PPV
PPV, forbedringsarbejder og den almindelige vedligeholdelse udfordres pga. prisudviklingen. Derfor må boligorganisationerne, hvis ikke man allerede har gjort det, revurdere tilrettelæggelsen af afdelingernes vedligeholdelse. F.eks. kan man revurdere snitfladen mellem den almindelige vedligeholdelse (konto 115) og PPV. Mange boligorganisationer har allerede revurderet deres snitflade og har flyttet nogle vedligeholdelsesopgaver fra konto 115 til PPV. Det gælder arbejder, som med god ret kan betegnes som en del af PPV men stadig er jævnligt forekommende – det kan f.eks. være elevatorvedligeholdelsen, hvor abonnementet afholdes over PPV. Det kan også være situationer hvor man jævnligt oplever identiske vedligeholdelsesproblemer, f.eks. hvor skadestatistikken viser jævnligt forekommende brud på radiatorer med deraf følgende skader. Det kan så være, at en afdækning viser, at radiatorerne er ved at være udtjente før tid. Her kan det, hvis man har afholdt udgifterne løbende på konto 115, være relevant at indarbejde den løbende udskiftning af PPV som et reelt fremrykket arbejde.
Et rigtigt godt understøttende tiltag er i øvrigt kravet om 25-årige PPV-planer og at der fra 2024 skal være 30-årige planer. En yderligere understøtning er, at PPV-planerne skal gennemgå en ekstern granskning hvert 5’ år. De her tiltag giver boligorganisationerne og afdelingerne et godt udgangspunkt for at vurdere tilrettelæggelsen af vedligehold og forbedringer nærmere.
Fremtidssikring
Der er ingen tvivl om, at Boligaftalen fra 2020 har udfordret boligorganisationernes gennemførelse af renoveringer og forbedring. Der i aftalen ryddet op i den store venteliste der lå i Landsbyggefonden og afsat en fornuftig ramme for de kommende år til renoveringer finansieret med støtte fra Landsbyggefonden. Der blev også skabt bedre muligheder for f.eks. grønne renoveringer. På den anden side blev en række andre støttemuligheder reduceret. F.eks. blev det sværere at gennemføre lejlighedssammenlægninger og skabe tilgængelige boliger. Der kom også en stærkere styring af disponeringen af midlerne ikke mindst gennem en mere omfattende puljeopdeling, der ser sådan ud:
- 18,7 mia. kr. til udbedring af byggeskader og sunde boliger
- 4,8 mia. kr. til tilgængelighed
- 4,2 mia. kr. til ombygning
- 1,7 mia. kr. til fællesarealer
- 264 mio. kr. til nedrivning
- 200 mio. kr. til bæredygtige puljer og digitalisering
- 400 mio. kr. til grøn garantiordning
Indenfor hvert af temaerne skal rammen samlet set anvendes til indsatsområdet over hele perioden, men midlerne i det enkelte år kan anvendes fleksibelt mellem for eksempel tilgængelighed og fællesarealer, såfremt den samlede ramme til det enkelte indsatsområde i perioden 2021-2026 anvendes til formålet.
Forbedringer
En meget væsentlig ændring ramte dog forbedringsarbejderne. Hidtil kunne en renoveringssag indeholde såkaldte fordelte arbejder. Det var arbejder hvor f.eks. 51% var renovering og 49% var forbedringer. Landsbyggefonden kunne yde støttede lån til de 51% og ovenpå det yde driftsstøtte af hensyn til huslejeniveauet. Rene forbedringsarbejder lå herudenfor og kunne naturligvis ikke opnå støtte og skulle finansieres ved huslejeforhøjelser.
Med boligaftalen forsvandt de fordelte arbejder og det er utvivlsomt en udfordring for boligorganisationerne og deres afdelinger for at kunne gennemføre fremtidssikrende forbedringer.
Udfordringerne kræver handling
Det er nødvendigt, at boligorganisationen og afdelingerne, hvis man ikke allerede har gjort det, evaluerer sine PPV og revurderer grundlaget. Den eksterne granskning er endnu ikke afsluttet for alle boligorganisationer. Vi kender derfor ikke resultatet og den fulde effekt heraf, men mon ikke den giver anledning til revision af en del PPV-planer.
Uanset PPV-planernes længde og granskningen er det vigtigt at boligorganisationerne og deres afdelinger ikke afventer men allerede nu tager fat på at se på fremtidssikring af afdelingerne – hvor vil man gerne at afdelingerne står om f.eks. 10-15 år.
BDO, Advisory og SPJrådgivning hjælper en række boligorganisationer med at lægge et grundlag for afdelingernes udvikling og fremtidssikring. Det handler ikke om at lave fiks og færdige planer for afdelingerne, men at gennemgå dem og vurdere mulige tiltage for fremtidige ændringer og forbedringer – tiltag som boligorganisationen og afdelingerne i samarbejde kan drøfte og tage stilling til. Herefter kan man j så beslutte hvad man ønsker at gennemføre.
Det kræver finansiering
Gennemførelsen af fremtidssikringen og forbedringer kræver finansiering via boligorganisationens og afdelingens egene midler. Afdelingen kan bidrage med anvendelse af henlæggelser og huslejereguleringer. Boligorganisationen kan bidrage med støtte fra dispositionsfonden enten som lån eller direkte støtte.
Der indgår store beløb i dispositionsfondene i de kommende år i takt med udamortiseringerne stiger. Men midlerne er ikke uendelige og ethvert træk på fonden, uanset om det er lån eller støtte påvirker indestående!
Dispositionsfonden og for den sags skyld trækningsretten skal, som vi har nævnt tidligere disponeres ”intelligent” dvs. på en måde, så der kan støttes flest mulige projekter samtidigt med, at der også fremadrettet er i dispositionsfonden.
BDO, Advisory har i samarbejde med SPJrådgivning udviklet modeller for en række boligorganisationer med udgangspunkt i konkrete projekter for disponering af dispositionsfond og trækningsret. Der har her været lagt vægt på
- den enkelte boligorganisations forudsætninger og målsætninger
- at planlægge udviklingen for dispositionsfond og trækningsret
- bidrage til en optimal udnyttelse af de økonomiske midler boligorganisationen og afdelingerne har til rådighed
Sådanne modeller kan hjælpe til at skabe hurtigt overblik over hvordan en given sag kan finansieres.
Artiklen er lavet i samarbejde med Søren Peter Hvidegaard Jensen, SPJrådgivning