Et nyt lovforslag (L27) er netop blevet vedtaget og ændringen i momsloven, medfører, at momslovens regelsæt om udtagning kommer til at omfatte investeringsgoder, hvilket bl.a. også vil sige fast ejendom.
Ændringen indebærer, at der skal afregnes moms af markedsværdien på det tidspunkt, hvor et investeringsgode overgår fra momspligtig til momsfri anvendelse, dog kun hvis der har været ret til fuldt eller delvist momsfradrag ved anskaffelse eller opførelse.
Selve lovændringen
Det vedtagne lovforslag medfører således en ændring i momsloven, hvorefter investeringsgoder (herunder også fast ejendom) omfattes af momslovens regelsæt om udtagning.
Ændringen medfører, at der skal afregnes udtagningsmoms på det tidspunkt, hvor f.eks. et aktiv overgår fra momspligtig anvendelse til momsfri. Det vil f.eks. være tilfældet i den situation, hvor en salgsejendom, som på trods af salgsbestræbelserne ikke har været muligt at sælge i stedet udlejes momsfrit til boligformål. Den faste ejendom bliver her omfattet af det nye regelsæt.
Ejendommen ændrer således anvendelse momsretligt set og overgår dermed fra at være anvendt til momspligtige formål til momsfrie. Denne overgang medfører reelt, at der skal afregnes moms.
Dette er der som udgangspunkt ikke noget nyt i, men grundlaget for beregningen af momsen ved overgangen til den momsfrie anvendelse er helt anderledes end tidligere.
Efter de nye regler skal udtagningsmomsen i denne situation, som udgangspunkt opgøres på baggrund af residualværdien for det udtagne gode. Også forstået som den reelle handelsværdi af godet på tidspunktet for udtagelsen.
Findes residualværdien ikke, skal momsen opgøres på baggrund af købsprisen for en tilsvarende vare på tidspunktet for udtagning. Og kun, i de tilfælde, hvor der ikke findes en markedspris for de udtagne gode, kan udtagningsmomsen opgøres på baggrund af kostprisen.
Det er dog vigtigt at bemærke, at der ikke er indsat en ikrafttrædelsesdato for lovændringen på området, men at det således er op til Skatteministeren at afgøre dette. Det bliver spændende at følge hvornår lovændringen træder i kraft og om det kun er for ejendomme opført efter denne dato.
Den umiddelbare konsekvens ved lovændringen
For aktørerne på ejendomsmarkedet medfører lovændringen, at der skal afregnes moms af markedsprisen for ejendommen. Det vil sige markedsprisen for ejendommen på det tidspunkt, hvor en given salgsejendom i stedet for salg udtages og udlejes uden opkrævning af moms. Det helt specielle er her, at markedsværdien jo ikke kendes, da ejendommen jo ikke kunne sælges til den udbudte pris.
Denne moms skal indbetales til Skattestyrelsen, uanset at virksomheden ikke har fået solgt ejendommen og derved har opnået den eventuelt fornødne ekstra likviditet til at betale momsen med, se forskellen i det illustrerede eksempel.
Som et plaster på såret kan ejendommen herefter sælges uden moms, såfremt dette skulle være tilfældet. Dette uanset om ejendommen i momsmæssig henseende anses for at være ny eller gammel, altså også indenfor 5 års fristen.
Læs hele publikationen