Folketinget hastevedtog torsdag den 22. september et lovforslag, som indfører et 2-årigt loft over huslejestigninger i boliglejemål. Det betyder, at private udlejere, der anvender nettoprisindeksering, de næste to år som udgangspunkt ikke må hæve lejen med mere end 4 procent om året. Aftalen er vedtaget for at give økonomisk ro for landets lejere.
De fleste af landets lejere stod ellers overfor en potentiel huslejestigning, da deres leje før aftalen kunne reguleres ud fra nettoprisindekset, som steg betragteligt grundet den høje inflation.
Indenrigs- og Boligministeriet anslår, at lovforslaget får betydning for cirka 160.000 lejeboliger.
Det nye lovforslag træder i kraft den 30. september 2022 og indgrebet, som lovforslaget medfører, gælder såvel eksisterende som fremtidige lejekontrakter. Hvis en udlejer har hævet lejen inden indgrebet træder i kraft slut september, skal der dog gå typisk tre måneder – en periode svarende til lejers opsigelsesvarsel - inden indgrebet får virkning for huslejestigningen.
Udlejernes undtagelsesbestemmelse
Lovforslaget indeholder dog en ventil for udlejerne, som giver dem mulighed for at hæve huslejen med mere end de 4 procent.
Det kræver, at udlejeren kan dokumentere, at en 4 procents stigning i huslejen ikke er tilstrækkelig til at dække stigningen i ejendommens driftsudgifter sammenlignet med de tilsvarende driftsudgifter for året før. Driftsudgifterne, der tages til begrundelse, skal være ”rimelige og nødvendige”, og de skal opgøres i overensstemmelse med den vedtagne bekendtgørelse.
Hvis en udlejer vælger at regulere lejen med mere end de 4 procent, medfører det en række administrative krav til udlejeren, som ved meddelelse om regulering af lejen skriftligt skal:
- Oplyse om grunden til lejestigningen.
- Fremlægge en beregning af grundlaget for lejestigningen.
- Fremvise dokumentation for stigningerne i de ”rimelige og nødvendige” driftsudgifter.
Herefter har lejeren eller en beboerrepræsentation mulighed for at afprøve huslejereguleringen ved huslejenævnet i den kommune, som udlejningsejendommen er beliggende. Sagen kan om nødvendigt føres videre til domstolene. Indtil der ligger en endelig afgørelse klar, kan udlejer ikke oppebære den del af lejeforhøjelsen, der overstiger 4 procent.
Indenrigs- og Boligministeriet mener imidlertid, at relativt få udlejere rent faktisk vil gøre brug af undtagelsesbestemmelsen.
Kommentar fra BDO
Med vedtagelsen af lovforslaget har de partier, der stemte for lovforslaget, fjernet en del af usikkerheden for landets lejere, da der nu er loft på den fremtidige huslejestigning i de kommende to år.
Uagtet at man kan have sympati for den situation landets lejere står i, virker det overordnet set forholdsvist voldsomt, at man fra statens side på denne måde går ind og tilsidesætter indgåede aftaler.
De endelige konsekvenser af vedtagelsen vil fremtiden vise, men det kan ikke afvises, at indgrebet vil få en negativ påvirkning på investeringslysten i fremtidige ejendomsprojekter i Danmark, da der er skabt usikkerhed om, hvorvidt man kan regne med de lejeaftaler, der indgås.
Derudover må det alt andet lige få negative konsekvenser for udlejningsejendommenes handelsværdi, da værdierne fastsættes ud fra den forventede fremtidige indtjening.
Det er her værd at bemærke, at den negative påvirkning på handelsværdien ikke kan isoleres til de to år, hvor huslejeloftet gælder. Det skyldes, at når huslejeloftet ophører, så er det ikke muligt for udlejere at efterregulere huslejen med den del af nettoprisindekset, der oversteg 4 procent. Den tabte indtægt for udlejer strækker sig dermed udover de to år, som huslejeloftet gælder. Udlejere med forholdsvis høje gennemsnitlige lejeperioder bliver derfor hårdest ramt.
Landets pensionsselskaber har desuden investeret massivt i ejendomme de seneste år. Det skyldes, at ejendomme har været en glimrende mulighed for at skabe stabile afkast i en tid, hvor obligationer ikke var interessante. Det betyder, at indgrebet rammer de fleste danskere med pensionsopsparinger, da det må forventes, at en andel af deres pensionsopsparing er investeret i ejendomme.
Lovforslaget kan altså vise sig at have økonomiske konsekvenser for langt flere danskere end de, som enten lejer eller udlejer bolig.