Vi bruger cookies og andre sporingsteknologier til at forbedre browsing-oplevelsen på vores hjemmeside, vise personaliseret indhold og målrettede annoncer, analysere trafikken på siden, og forstå hvor vores besøgende kommer fra. Hvis du vil vide mere, kan du læse vores cookie-politik. Du kan desuden læse vores privatlivspolitik, hvis du ønsker mere information. Ved at klikke ’accepter og luk’ giver du samtykke til, at vi bruger cookies og andre sporingsteknologier.
Brancheanalyse:

Måske slut med familierabat ved overdragelse af landbrugsejendom?

16 juni 2020

Væsentlige stramninger af den hidtidige praksis ved overdragelse af ejendomme og nye højere ejendomsvurderinger kan gøre det relevant at overveje et hurtigt generationsskifte.

Når landbrugsejendomme bliver solgt til familie eller en betroet medarbejder, er prisen sjældent genstand for langvarige forhandlinger, da køber og sælger ofte har et fælles ønske om at værdiansætte ejendommen så lavt som muligt.

”Hvis man overvejer et generationsskifte, vil det formentlig kunne betale sig at handle hurtigt, da de forestående ændringer kan få økonomisk betydning for overdragelsen af landbrugsejendom til nærtstående personer,” siger René Møller Jensen, skattepartner hos rådgivnings- og revisionsvirksomheden BDO.


Sådan ser reglerne ud i dag

Skatteministeriet udsendte i 1982 et cirkulære ­(en administrativ forskrift), hvis formål var at udstikke klare retningslinjer for, hvor lavt ejendomme kunne prissættes. Cirkulæret har i mere end 37 år bestemt, at skattemyndighederne i gave- og arvetilfælde bør godkende parternes værdiansættelse af landbrugsejendommen, hvis den ligger inden for plus/minus 15 % af den seneste offentlige vurdering.

I de første mange år af cirkulærets levetid antog skattekyndige, at borgerne – herunder landmænd - havde krav på at anvende reglen. Det vil sige, at skattemyndighederne altid skulle respektere en værdiansættelse, hvis den ikke var lavere end 85 % af den seneste vurdering. I 2016 fastslog Højesteret dog, at myndighederne i arvetilfælde ikke er bundet af reglen, hvis der foreligger særlige omstændigheder.

Og for nyligt har Skatteministeriet udsendt et udkast til et nyt cirkulære med ændringer, som får yderligere konsekvenser for rabatten ved ejendomsoverdragelse.
 

Nye retningslinjer og særlige omstændigheder

 Det nye cirkulære ændrer den gamle plus/minus 15 %-regel, så der fremover gælder en plus/minus 20 %-regel fra den dag de nye ejendomsvurderinger træder i kraft. Det sker løbende fra sidste halvår 2020 til 2022.

Som noget nyt og vigtigt indgår det samtidigt, at udgangspunktet altid er landbrugsejendommens faktiske handelsværdi. Derfor er skattemyndighederne ikke bundet af landmanden og den nærtstående persons værdiansættelse, hvis der findes særlige omstændigheder, der kan tale for, at handelsværdien er højere eller lavere end parternes egen værdiansættelse.
 

Særlige omstændigheder ifølge Skattestyrelsens udkast:

  • Hvis den konkrete ejendom har været handlet mellem uafhængige parter enten relativt kort tid før eller efter en familieoverdragelse.
  • Hvis ejendommen er belånt umiddelbart efter en overdragelse, og i den forbindelse er vurderet til et meget højere beløb.
  • Hvis der er udført større renoveringer, som har ændret ejendommens værdi betydeligt.
  • Hvis ejendommens værdiansættelse i et virksomhedsregnskab afviger væsentligt fra værdiansættelsen ved overdragelsen.


De nye retningslinjer træder forventeligt i kraft den 1. juli 2020. Det bliver således snart muligt for myndighederne at tilsidesætte en værdiansættelse, hvis de kan påvise særlige omstændigheder. 

Derudover vil de nye ejendomsvurderinger i de fleste tilfælde være højere end de gamle, og det vil derfor sjældent være en fordel, at 20 %-reglen erstatter den gamle 15 %-regel. Med udsigt til en mulig rabat, mener René Møller Jensen derfor, at de fleste landmænd med fordel kan fremrykke et planlagt generationsskifte.

”Skattestyrelsen mener dog, at de allerede efter de nuværende regler kan tilsidesætte aftalte handelspriser og skære overdragelsesrabatten fra. Både jeg og mange andre skatteeksperter finder imidlertid udmeldingen tvivlsom. Men det viser, at man skal sørge for at klæde sig godt på og eventuelt søge rådgivning, hvis man ønsker at igangsætte et hurtigt  generationsskifte og samtidig vil være sikker på at undgå en skattesag,” siger René Møller Jensen.
 

Eksempel på overdragelse af ejendom til familiemedlem

Jens Jensen ønsker at overdrage sin landbrugsejendom til sin søn. Ejendommen har en markedsværdi på 15 millioner kr. og en offentlig vurdering på 10 millioner kr. Der er realkreditlån for 5 millioner kr.

Jens Jensen har i sin tid anskaffet sig ejendommen for 10 millioner kr. Hvis Jens Jensen sælger sin ejendom, skal han betale ejendomsavanceskat på fortjenesten af ejendommen. Fortjenesten udgør 5 millioner kr.

Han ønsker i stedet at overdrage landbrugsejendommen ved skattemæssig succession, inklusiv realkreditgælden, til sin søn til minus 15 % af den offentlige ejendomsvurdering. Skattemæssig succession betyder, at sønnen erhverver sig ejendommen og indtræder i Jens Jensens skattemæssige stilling ved overdragelsen. Det medfører, at Jens Jensen ikke beskattes af sin avance på det tidspunkt, hvor ejendommen overdrages.

Da familien når at gennemføre generationsskiftet, inden de nye regler slår igennem, opnår de en afgiftsrabat på 712.000 kr.

 Eksempel på overdragelse af ejendom til familiemedlem 

Oversigt over Jens Jensens ejendomsoverdragelse til sin søn. OBS! Vælger man ikke succession, vil der være en stor forskel i beskatning af genvundne afskrivninger og avancebeskatning i de to eksempler.

Denne artikel har været bragt i landbrugsavisen.